Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache dem Vermieter zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Kommt der Mieter seiner Rückgabepflicht nicht oder nicht rechtzeitig nach, stehen dem Vermieter Ansprüche zu, nämlich ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete (§ 546a Abs. 1 BGB) und ggf. weitere Schadensersatzansprüche (§ 546a Abs. 2 BGB).
Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung entsteht, wenn der Mieter die Rückgabepflicht nicht erfüllt. Auf ein Verschulden kommt es nicht an. Voraussetzung ist, dass das zwischen Mieter und Vermieter wirksam geschlossene Mietverhältnis durch Kündigung, Zeitablauf oder Aufhebung beendet worden ist und der Mieter dem Vermieter die Mietsache vorenthält. Für die Erfüllung der Rückgabepflicht des Mieters ist nicht entscheidend, ob die Wohnung weiter von ihm genutzt wird, sondern ob sie vom Vermieter genutzt werden kann. Es soll gewährleistet werden, dass der Vermieter ab dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Rückgabe der Mietsache weiterhin die Miete erhält, da es am Mieter liegt, die Mietsache zurückzugeben.
1. Vorenthaltung der Mietsache
Von einem Vorenthalten ist auszugehen, wenn der Mieter die gemietete Sache gar nicht, zu spät oder nicht vollständig zurückgibt, obwohl ihm dies möglich ist. Das ist der Fall, wenn der Untermieter nicht auszieht, Möbel stehengelassen oder nicht alle Schlüssel überlassen werden. Generell ist von einer Nichtrückgabe zu sprechen, wenn der Mieter die Mietsache weiter in Besitz hält. Werden beispielsweise drei von neun Wohnungsschlüssel trotz Möglichkeit gar nicht oder verspätet zurückgegeben, liegt keine vollständige Rückgabe und damit eine Vorenthaltung der Mietsache vor.
Eine Vorenthaltung ist nicht gegeben, wenn dem Mieter die Rückgabe der Mietsache unmöglich ist (§ 275 BGB) oder wenn sie aus Gründen scheitert, die nicht in der Risikosphäre des Mieters, sondern in der des Vermieters liegen. Gibt der Untermieter einen Schlüssel nicht zurück, kann sich der Mieter nicht auf Unmöglichkeit berufen, da er den Untermieter ohne weiteres zur Herausgabe des Schlüssels auffordern kann.
2. Rücknahmewillen des Vermieters
Die Vorenthaltung setzt weiter voraus, dass der Vermieter Rückerlangungswillen an der Mietsache hat und die Nichtrückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht. Am Rückgabewillen fehlt es, wenn der Vermieter die Kündigung wegen angeblicher Unwirksamkeit nicht akzeptiert oder wenn er nicht zum Übergabetermin erscheint. Wohnt der Mieter danach noch in der Wohnung des Vermieters, steht dem Vermieter keine Nutzungsentschädigung aus § 546a Abs. 1 BGB zu. Der Vermieter kann in solch in einem Fall aber Nutzungsentschädigung gem. § 987 BGB oder einen Bereicherungsausgleich nach § 812 BGB vom Mieter verlangen.
3. Geltendmachung weiterer Ansprüche
Nach § 546 Abs. 2 BGB ist die Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht ausgeschlossen. Der Nutzungsentschädigungsanspruch gewährt dem Mieter von der Beendigung des Mietvertrages bis zur Erfüllung der Rückgabepflicht nur eine Mindestentschädigung, die ihn so stellt, als würde der Vertrag noch bestehen. Der Vorenthaltungsschaden hingegen ist das, was dem Vermieter dadurch entgeht, dass er die Mietsache wegen Unterlassen der Rückgabe nicht wie vorgesehen nutzen kann (entgangener Gewinn in Form von Mietausfall durch Vorenthaltung) oder was er an zusätzlichen Aufwendungen hat bzw. Dritten als Schadensersatz schuldet.
