Autorin: Quynh Trang Pham
Am 23. Dezember 2020 ist das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft getreten. Ziel des Gesetzes war es, durch bundesweit einheitliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zu erhöhen und Verbrauchern dadurch beim Erwerb eines ausreichenden und bezahlbaren Wohnraums zu verhelfen.
I. Alte Rechtslage
Wer in welchem Umfang die Maklerprovision zu verrichten hatte, unterschied sich von Bundesland zu Bundesland. In fünf Ländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen) sowie in einigen Regionen Niedersachsens hatte der Käufer die gesamte Maklerprovision zu tragen, in allen anderen Ländern teilten sich Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen, wobei Makler und Verkäufer häufig individuelle Vereinbarungen, bei denen der Verkäufer keine Maklerprovision zahlen musste, getroffen haben.
II. Neue Rechtslage
Das neue Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten soll verhindern, dass die vom Verkäufer verursachten und in seinem Interesse angefallenen Maklerkosten, vollständig oder zu einem überwiegenden Anteil dem Käufer auferlegt werden. Da aber auch der Käufer von der Tätigkeit des Maklers profitiert, sollen die Maklerkosten weiterhin an ihn weitergegeben werden können, jedoch darf es sich dabei um maximal 50 Prozent des zu zahlenden Maklerlohns handeln.
1. Die Neuregelung der Maklerprovision gilt nur für Verbraucher
Die neue Maklerprovisionsregelung beschränkt sich auf Fälle, in denen der Makler als Unternehmer tätig wird und der Käufer ein Verbraucher nach § 13 BGB ist. Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Erfasst werden Wohnungen und Einfamilienhäuser, mithin nur selbstgenutztes Wohneigentum.
2. Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB)
Ein Maklervertrag, der den Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zum Gegenstand hat, bedarf der Textform. Nach § 126b S. 1 BGB muss eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Dies kann durch Verkörperung auf einem USB-Stick, E-Mail, Telefax etc. geschehen.
3. Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien (§ 656c BGB)
Beauftragen beide Parteien den Makler, wird eine Teilung der Maklerprovision verbindlich festgelegt. Vereinbart der Makler mit einer Partei für diese unentgeltlich tätig zu werden, kann er von der anderen Partei keinen Maklerlohn verlangen.
4. Vereinbarungen über die Maklerkosten (§ 656d BGB)
Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, muss diese die Maklerprovision zahlen. Die Kostenweitergabe an die andere Partei ist möglich, allerdings ist auch hier der zu zahlende Maklerlohn auf maximal 50 Prozent begrenzt.
Der Käufer ist erst zur Zahlung verpflichtet, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil an der Maklerprovision erbracht hat.
III. Fazit
Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser verhindert, dass vom Verkäufer verursachte Maklerkosten auf den Käufer abgewälzt werden. Der Gesetzgeber hat eine sinnvolle Regelung geschaffen, die die Interessen beider Parteien berücksichtigt und diesen in angemessener Weise Rechnung trägt: Dem Kaufinteresse des Käufers steht das Verkaufsinteresse des Verkäufers gegenüber. Um den Verkaufsprozess zu beschleunigen, ist der Preis entscheidend, weil sich die Maklerprovision daran bemisst.
Je geringer die Erwerbsnebenkosten sind, desto geringer ist das Eigenkapital, welches beim Immobilienerwerb vorhanden sein muss. Das bedeutet, dass der Verkaufsprozess beschleunigt und die Verkaufsdauer erheblich verkürzt wird. Im Ergebnis führt dies dazu, dass junge Menschen und Familien einen passenden Wohnraum erwerben können und Verkäufer Kosten sparen können, wenn der Immobilienverkauf zügig vonstatten geht.
