Autorin: Quynh Trang Pham
Kennzeichnend für den Maklervertrag ist, dass der Auftraggeber dem Makler einen Lohn für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages verspricht. Die Entstehung des Maklerlohns ist in § 652 BGB geregelt. Gemäß § 652 Abs. 1 BGB ist der Kunde zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.
Das Vorliegen der notwendigen Kausalität der Maklertätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrages sorgt nicht selten für Rechtsstreitigkeiten zwischen dem Makler und seinem Kunden. Daneben gibt die Widerrufsbelehrung häufig Anlass zu Konflikten.
Während viele Maklerkunden irrigerweise von der sofortigen Fälligkeit der Maklerprovision bei Unterzeichnung der Widerrufsbelehrung unterliegen, gibt es einige, die das Fehlen einer Belehrung gezielt ausnutzen. Die ausbleibende Belehrung kann weitreichende Folgen haben, welche nur durch eine ordnungsgemäße Belehrung vermieden werden können. Welche Anforderungen in temporärer und inhaltlicher Hinsicht an die Widerrufsbelehrung geknüpft sind, sollen hier beleuchtet werden.
I. Zustandekommen eines Maklervertrags
Ein Maklervertrag kommt durch übereinstimmende Willenserklärungen, dem Angebot des Maklers, seine Tätigkeit gegen Zahlung einer Provision zu erbringen und der Annahme des Angebots durch einen Interessenten, zustande. Dies kann mit Ausnahme von Wohnungsvermittlungen (nur Textform) mündlich, schriftlich, in Textform oder durch schlüssiges Verhalten (konkludent) erfolgen. Die Tätigkeit des Maklers besteht nicht im Verkaufen von Immobilien, sondern in ihrer Vermittlung. Hat der Makler eine Immobilie erfolgreich vermittelt, wird die Maklerprovision bei Vorliegen eines notariell beurkundeten Kaufvertrags fällig. Die Höhe der Maklerprovision bemisst sich prozentual am Kaufpreis. Maklerverträge können inner- und außerhalb der Geschäftsräume sowie über Fernkommunikationsmittel geschlossen werden.
II. Vertragsschluss innerhalb der Geschäftsräume
Als Geschäftsraum gilt der Gewerberaum, in dem der Makler seine Tätigkeit dauerhaft ausübt. Bei Verträgen, die innerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen werden, muss der Makler den Kunden nicht belehren, da es kein Widerrufsrecht für innerhalb der Geschäftsräume geschlossene Verträge gibt. Das Widerrufsrecht des § 355 BGB gilt nämlich kraft Gesetzes bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen (§ 312 g Abs. 1 BGB). Hier gilt also: Der Kunde hat kein Widerrufsrecht und der Makler hat bei Vorliegen des erforderlichen Kausalzusammenhangs einen Vergütungsanspruch.
III. Vertragsschluss außerhalb der Geschäftsräume
Maklerkunden, die Verbraucher im Sinne des § 13 BGB, also natürliche Personen, die Rechtsgeschäfte zu Zwecken abschließen, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können, haben ein Widerrufsrecht. Das Gesetz schützt Maklerkunden in ihrer Rolle als Verbraucher. Sie sollen davor geschützt werden, infolge von Überrumpelungen oder einfacher Klicks weitreichende Verträge abzuschließen. Das Gesetz räumt den Verbrauchern eine Regelfrist für die Ausübung des Widerrufsrechts von 14 Tagen ein. Eine vertragliche Fristverlängerung ist möglich, eine Fristkürzung hingegen nicht. Das 14-tätige Verbraucherwiderrufsrecht setzt allerdings voraus, dass der Verbraucher vom Unternehmer ordnungsgemäß belehrt wird. Geschieht dies nicht, verlängert sich die Frist um ein Jahr. Etwas anderes gilt, wenn der Makler die ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung nachholt. In diesem Fall läuft die 14-tägige Frist ab Erhalt der Belehrung.
1. Unter gleichzeitiger Anwesenheit des Maklers und des Kunden (§ 312 b BGB)
§ 312b BGB umschreibt vier Schutzsituationen. Er bezweckt den Schutz der Verbraucher vor Überrumpelungen, psychischem Verkaufsdruck und Überraschungsmomenten.
Abs. 1 S. 1 Nr. 1: Vertragsschluss außerhalb eines Geschäftsraums des Unternehmers unter gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit beider Seiten
Abs. 1 S. 1 Nr. 2: Abgabe einer vertragsschließenden Willenserklärung (Antrag oder Annahme) bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit beider Seiten
Abs. 1 S: 1 Nr. 3: Umfasst sind Fälle, in denen der eigentliche Vertragsschluss nicht außerhalb von Geschäftsräumen erfolgt, bei denen der Verbraucher jedoch unmittelbar zuvor außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers persönlich und individuell angesprochen wurde.
Abs. 1 Nr. 4: Vertragsschluss bei einem vom Unternehmer organisierten Ausflug
2. Unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (§ 312 c BGB)
Am 13.06.2014 ist die Neufassung des Gesetzes zur Umsetzung der europäischen Verbraucherrechterichtlinie (2011/83/EU) in den Mitgliedstaaten der europäischen Union in Kraft getreten. Kernpunkt des Gesetzes ist unter anderem die Vereinheitlichung von Fernabsatzgeschäften. Hierbei handelt es sich um Verträge über die Erbringung von Dienstleistungen außerhalb von Geschäftsräumen unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln, wie zum Beispiel Briefe, E-Mails oder übers Internet geschlossene Verträge. Diese Regelung findet nur Anwendung auf Verbraucherverträge im Sinne des § 310 Abs. 3 BGB, die eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand haben. Ob der Maklervertrag ein Verbrauchervertrag ist und dem Widerrufsrecht unterliegt, war bis zur Gesetzesreformierung umstritten. Nach heutiger Rechtslage ist dies anerkannt. In erster Linie sollen die Rechte der Kunden gestärkt werden. Daraus ergeben sich besondere Informationspflichten gegenüber dem Kunden.
3. Informationspflichten beim Verbrauchervertrag
Art. 246 Abs. 3 EGBGB enthält Regelungen über die Belehrung hinsichtlich des Widerrufsrechts. Der Makler ist verpflichtet, den Verbraucher über sein Widerrufsrecht zu belehren. Die Belehrung muss zudem deutlich gestaltet sein und dem verwendeten Kommunikationsmittel entsprechen. Inhaltlich wird ein Hinweis auf das Recht zum Widerruf, sowie darauf, dass der Widerruf durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer erfolgt und keiner Begründung bedarf. Ferner ist die Angabe des Namens und der ladungsfähigen Anschrift desjenigen, gegenüber dem der Widerruf zu erklären, verpflichtend. Ebenso muss ein Hinweis auf die Dauer und Beginn der Widerrufsfrist sowie darauf, dass zur Fristwahrung die rechtzeitige Absendung der Widerrufserklärung genügt, erfolgen.
Der Unternehmer muss den Verbraucher bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und Fernabsatzverträgen entsprechend den Anforderungen des Art. 246 a § 1 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 EGBGB über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts nach § 355 Abs. 1 BGB sowie das Muster-Widerrufsformular in der Anlage 2 zum EGBGB informieren. Darüber hinaus muss der Unternehmer dem Verbraucher diese Informationen vor Abgabe von dessen Vertragserklärung in klarer und verständlicher Weise gem. Art. 246 a § 4 Abs. 1 S. 1 EGBGB auf Papier oder, wenn der Verbraucher zustimmt, auf einem anderen dauerhaften Datenträger zur Verfügung stellen.
IV. Folge einer fehlenden Widerrufsbelehrung: Kein Anspruch auf Provision
Erhält der Maklerkunde keine oder eine nicht ordnungsgemäß erteilte Widerrufsbelehrung, verlängert sich die 14-tätige Widerrufsfrist auf ein Jahr und 14 Tage. Innerhalb dieser Zeit kann der Maklerkunde den Vertrag widerrufen. Die Folge des Widerrufs ist, dass der Makler keinen Anspruch auf die Maklerprovision hat. Dies haben einige Maklerkunden erkannt und sich zu Nutze gemacht, indem sie vom Widerrufsrecht Gebrauch gemacht haben und daraufhin keine Maklerprovision zahlen mussten.
