Am 23. Dezember 2020 ist das Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft getreten. Die Änderungen im Maklerrecht dienen dem Schutz des Käufers vor der Ausnutzung einer Zwangslage. Gerade Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen wird der Erwerb bezahlbaren Wohnraums durch hohe Erwerbskosten erschwert. Neben dem Kaufpreis des Wohnobjektes fallen Nebenkosten an, die sich an der Höhe des Kaufpreises bemessen. Dazu gehören die Grunderwerbssteuer, Notarkosten, der Grundbucheintrag und die Maklerprovision.
Die Höhe der Maklerprovision war bundesweit nicht einheitlich geregelt. In den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen sowie in einigen Regionen Niedersachsens zahlten die Käufer die gesamte Maklerprovision, während in den übrigen Gebieten Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen trugen. Jedoch hat der Verkäufer im übrigen Bundesgebiet oft Zugeständnisse erhalten, wodurch der Käufer entweder deutlich mehr als der Verkäufer oder sogar die gesamte Maklerprovision (bis zu 7,14%) zahlen musste. Dies musste der Käufer hinnehmen, da er sonst aus dem Bewerberkreis ausgeschieden wäre.
Durch das Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen sollten bundesweit einheitliche Regelungen geschaffen werden, die für Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser sorgen und das Ausnutzen faktischer Zwangslagen verhindern. Die neuen Regelungen finden sich in §§ 656a bis 656d BGB.
1. § 656a BGB: Textform
Eine gesetzliche Regelung zur Form eines Maklervertrages oder dem Inhalt hat es bis zum 23. Dezember 2020 nicht gegeben. Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen der Textform. Das bedeutet, dass eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Medium abgegeben werden muss.
2. § 656b BGB: Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c, d BGB
§ 656b BGB regelt die Voraussetzungen für die Anwendung der §§ 656c, d BGB. Der Käufer muss Verbraucher im Sinne des § 13 BGB sein. Das ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen Tätigkeit zugerechnet werden können. Es ist ohne Belang, ob der Makler oder Verkäufer als Unternehmer agieren. Die §§ 656b-d BGB bilden spezifisches Verbraucherschutzrecht.
3. § 656c BGB: Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
Wird der Makler für beide Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus tätig, müssen sie die Maklerprovision zu gleichen Teilen tragen (Halbteilungsgrundsatz). Nach dem Willen des Gesetzgebers soll die Provisionszahlungspflicht sich nicht mehr danach richten, welche der Parteien in der Lage ist, die Provision auf die andere Partei abzuwälzen. Der Makler kann zwar weiterhin für mit einer Partei vereinbaren, für sie unentgeltlich tätig werden (Unentgeltlichkeitsabrede). Dann kann er aber auch von der anderen Partei keine Provision verlangen. Wird die Maklerprovisionszahlung einer Partei erlassen, gilt der Erlass auch für die andere Partei, soweit vertragliche Beziehungen des Maklers zu beiden Seiten bestehen.
4. § 656d BGB: Vereinbarungen über die Maklerkosten
Wird der Makler für eine der beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus tätig, darf die Maklerprovision nicht auf die andere Partei abgewälzt werden. Eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, ist nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Die Maklerprovision wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihren Teil gezahlt hat und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
Das Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser entlastet Familien mit geringem und mittlerem Einkommen, indem die Maklerprovision begrenzt wird. Es wurden sinnvolle Regelungen geschaffen, die die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser bewahren und den Käufer vor der Abwälzung der Maklerprovision schützen.
