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Mietrecht

Wir beraten Sie in miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeiten. Der Rahmen dieser Tätigkeit erstreckt sich im Wesentlichen auf folgende Bereiche:


Wohnraummietrecht


Die Wohnung untersteht einem besonderen verfassungsrechtlichen Schutz, da sie die Grundlage für ein angemessenes Leben bildet. Daher gibt es vor allem im Bereich des Wohnraummietrechts Sondervorschriften, welche der Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt und einer möglichen wirtschaftlichen Unterlegenheit des Mieters besondere Rechnung tragen. Auf der anderen Seite kollidiert dieser Schutz mit dem Recht auf Eigentum, welchem ebenso Rechnung getragen werden muss und für dessen Durchsetzung es durchaus effektive Instrumente gibt.


Vorvertragliche Rechte und Pflichten


Rechtliche Fragen entstehen häufig bereits im Vorfeld eines Vertragsschlusses bei dem es besondere Aufklärungs- und Nebenpflichten gibt. In diesem Fall kann es für die Parteien ratsam sein, einen Mietvorvertrag zu schließen. Für den Vermieter bietet sich regelmäßig die Einholung einer schriftlichen Selbstauskunft des Mieters an. Beispiele solcher vorvertraglicher Dokumente finden Sie unter
downloads.


Betriebskosten


Streit entsteht oftmals bei der Betriebskostenabrechnung. Werden die Betriebskosten nicht bereits im Vertrag wirksam auf den Mieter umgelegt, kann dies erhebliche wirtschaftliche Einbußen für den Vermieter bedeuten. Gravierende Fehler bei der Vertragsgestaltung werden häufig in Bezug auf die Betriebskosten gemacht, was nicht selten die Nichtigkeit der entsprechenden  Regelungen und damit einem Anspruchsverlust des Vermieters zur Folge hat. Eine Betriebskostenabrechnung kann aber auch verspätet kommen oder inhaltlich unrichtig sein. Nicht selten wird der Zugang der Betriebskostenabrechnug vereitelt, weshalb bei der Zustellung darauf geachtet werden muss, dass ihr Beweis erbracht werden kann.


Form des Mietvertrages


Ein Mietvertrag kann grundsätzlich formfrei geschlossen werden. Der Rechtssicherheit halber und um die besonderen Eigentümlichkeiten zu berücksichtigen sollte dennoch stets ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden. Zeitmietverträge unterliegen generell dem Schriftformerfordernis, ein nicht schriftlich geschlossener Zeitmietvertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist damit mit der gesetzlichen Frist jederzeit (also auch vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit) kündbar. Da Mietvertragsdokumente i. d. R. dafür erstellt werden, mehrmals verwendet zu werden, unterliegen Ihre Bestimmungen als allgemeine Geschäftsbedingungen einer besonderen gesetzlichen Inhaltskontrolle. Bei der Verwendung von Vertragsmustern ist daher höchste Sorgfalt geboten, denn zuweilen sind sogar allgemein zugängliche Vertragsmuster renommierter Institutionen inkorrekt oder nicht mehr dem aktuellen rechtlichen Standard entsprechend. Dies kann dazu führen, dass entsprechende Klauseln nicht einbezogen bzw. unwirksam sind.


Mietsicherheiten


Als Mietsicherheiten bieten sich eine Kaution oder eine Bankbürgschaft an. Regelmäßig stellt die Kaution die bessere Sicherheit dar. Dem Bürgen stehen nach dem Gesetz besondere Einreden (insbesondere auch solche des Mieters) zu, welche die Durchsetzung von Ansprüchen gegen ihn häufig erschweren.  Der Vermieter hat hingegen bei der Kaution einen wirtschaftlichen Wert „in der Hand“, den er unter bestimmten Voraussetzungen zur Tilgung von Schulden aus dem Mietverhältnis aufbrauchen kann. Bei der Anlage der Kaution treffen den Vermieter besondere Pflichten. Die Kaution ist vom Vermögen des Vermieters getrennt auf einem Treuhandkonto anzulegen. Ein Zugriff auf die Kaution ist nur in den dafür vorgesehenen Fällen erlaubt. Anderenfalls begibt sich der Vermieter in die Gefahr, eine strafbare Untreue zu begehen.


Miete und Mieterhöhung


Der Mietzins ist in der Praxis grundsätzlich aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien im Voraus zu bezahlen. Da es sich bei der Miete, v. a. im Wohnraummietrecht, meistens um ein Dauerschuldverhältnis handelt, gerät der Mieter schon bei Überschreitung des gesetzlich oder vertraglich festgelegten Fälligkeitstermins automatisch in Verzug, ohne dass es einer Mahnung bedarf. Beim Erreichen eines bestimmten Mietrückstandes kann die außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Doch selbst in diesem Fall gibt es noch Mittel und Wege für den Mieter, einer Räumung entgegenzutreten.

Die Höhe des Mietzinses ist durch die Parteien frei vereinbar. Ihre Höhe ist begrenzt, sofern die Schwelle zur Sittenwidrigkeit überschritten wird. Eine Ausnahme gibt es bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum. Dagegen ist die Mieterhöhung innerhalb des laufenden Mietverhältnisses gesetzlich geregelt und nur in begrenztem Rahmen zulässig.


Kündigung


Die Regelungen zur Kündigung des Vermieters unterscheiden sich maßgeblich von denen des Mieters. Während der Mieter das Mietverhältnis ohne Nennung von Gründen in der Regel jederzeit mit dreimonatiger Kündigungsfrist ordentlich kündigen kann, ist die ordentliche Kündigung des Vermieters an besondere Voraussetzungen geknüpft und damit nur in Ausnahmefällen überhaupt möglich. Zu beachten ist in beiden Fällen das Schriftformerfordernis. Sind mehrere Personen Vertragspartner, so hat die Kündigung allen gegenüber zu erfolgen bzw. ist von allen auszusprechen.

Der Vermieter hat in der Kündigung auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinzuweisen. Zudem muss er die Kündigung begründen und im Schreiben die Gründe erkennen lassen. Ein Kündigungsgrund besteht nur, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses kann beispielsweise bei erheblichen Vertragspflichtverletzungen des Mieters oder bei „Eigenbedarf“ des Vermieters bestehen. Darüber hinaus hat der Vermieter – je nach bisheriger Vertragsdauer – bestimmte gesetzliche Kündigungsfristen einzuhalten.

Selbst bei wirksamer Kündigung des Vermieters ist der Mieter nicht immer zum sofortigen Auszug gezwungen. In bestimmten Fällen kann der Mieter nach dem Gesetz einer Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (Härtefallregelung).


Räumung


Besonders bei der Räumung erleben Vermieter immer wieder, dass „Recht haben“ nicht gleichzusetzen ist mit „Recht bekommen“. Ein Vermieter, der vor Gericht ein Räumungs- und Zahlungsurteil erstritten hat, gerät oftmals in die unschöne Situation, von dem unbekannt verzogenen oder vermögenslosen Mieter nicht nur die ihm zugesprochene Miete nicht zu erhalten, sondern auch noch die Prozesskosten sowie die Kosten der Räumung tragen zu müssen. Bei der Durchführung der Räumung haben sich durch Richterrecht und Rechtsfortbildung verschiedene zulässige Vorgehensweisen etabliert, durch welche die Wirtschaftlichkeit gewahrt wird und die Kosten minimiert werden. Daher ist es Ratsam bereits im Vorfeld eines Rechtsstreites einen Rechtsanwalt zu konsultieren und sich über die Risiken und das zweckmäßige Vorgehen zu informieren.

Auch Mieter erleben immer wieder Erstaunliches im Zusammenhang mit Räumungsbegehren des Vermieters. Bisweilen greifen Vermieter zu unzulässigen oder gar strafbaren Methoden, sich ihren Mietern zu entledigen indem sie diese unter Druck setzen oder sie eigenmächtig aus dem Besitz setzen. Eine strafrechtliche Ahndung scheint ihnen dann oft attraktiver zu sein, als auf einem wirtschaftlichen Schaden sitzen zu bleiben. Dennoch führt dies im Ergebnis dann in der Regel zum Gegenteil.


Mängel


Hauptpflicht des Vermieters ist es, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und zu erhalten. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, stehen dem Mieter nach dem Gesetz verschiedene Rechte zu. Beispielsweise kann er die Miete in einen angemessenen Umfang mindern und ein Zurückbehaltungsrecht an einem Teil der Miete in Anspruch nehmen. Er kann Mangelbeseitigung verlangen und im Notfall bzw. wenn der Vermieter damit in Verzug ist, den Mangel selbst auf Kosten des Vermieters beheben lassen. Ebenso kann der Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn der Mangel bei Vertragsschluss vorhanden war oder später wegen einem vom Vermieter zu vertretenden Umstand eingetreten ist. Das setzt aber voraus, dass der Mieter den Vermieter über das Bestehen des Mangels informiert hat. Aufwendungsersatz gibt es nicht für solche Mängel, die der Mieter selbst schuldhaft verursacht hat.

 

 

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