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Mietrecht-Urteile

 

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21.04.2010 - VIII ZR 131/0

 

BGH entscheidet: Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters endet bei Überschreiten der "Opfergrenze"

Hier entschied der BGH, dass der Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters dort endet,  wo der hierfür erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreitet. Wann dies zuträfe, müsse von Fall zu Fall entschieden werden. Hierbei sei eine Würdigung aller Umstände erforderlich, wobei kein krasses Missverhältnis entstehen dürfe "zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits".

 

Pressemitteilung       Urteil im Volltext

 

10.03.2010 - VIII ZR 144/09

 

BGH entscheidet: Mieter kann Miete bei Wohnflächenunterschreitung auch bei "ca.-Angabe" mindern

Im entschiedenen Fall war im Mietvertrag eine Wohnfläche von "ca. 100" Quadratmetern angegeben. die tatsächliche Größe betrug jedoch nur 81 Quadratmeter. Die Mieter begehrten Mietminderung. Das Amtsgericht hatte der Klage der Mieter teilweise stattgegeben, die Berufung hiergegen wurde vom Landgericht zurückgewiesen. Das Landgericht folgte zwar der ständigen Rechtsprechung, nach der der Mieter bei einer Abweichung der Wohnfläche von 10 % zur Minderung berechtigt sei. Allerdings sei diese Abweichung nicht aus den 100 Quadratmetern, sondern im Hinblick auf die "ca."-Angabe nur aus 95 Quadratmetern (5 % Toleranzschwelle) zu bilden. Der BGH vertrat diese Ansicht nicht und stellte damit klar, dass der relativierende Zusatz "ca." nicht die Annahme einer zusätzlichen Toleranzschwelle rechtfertigt. Im Ergebnis hat der BGH damit die schon lange herrschende Rechtsprechung der unteren  Instanzen bestätigt.

 

Pressemitteilung       Urteil im Volltext

 

 

 

 

 

27.01.2010 - VIII ZR 159/09

 

BGH entscheidet: Eigenbedarfskündigung vereinfacht auch bei Nichten und Neffen

Der BGH hat entschieden, dass auch bei entfernteren Verwandten eine Eigenbedarfskündigung ohne weiteres möglich ist. Bisher musste der Vermieter bei entfernteren  Verwandten ein besonderes Näheverhältnis zu diesen darlegen, wenn er Eigenbedarf begründen wollte. Bei nahen Angehörigen (Kindern, Eltern, Geschwistern) wurde dieses Näheverhältnis regelmäßig vermutet. Diese Änderung der Rechtsprechung wird sicherlich zu vermehrten Eigenbedarfskündigungen führen.

 

Pressemitteilung          Urteil im Volltext          Aufsatz zum Thema Eigenbedarfskündigung

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11.11.2009 - VIII ZR 221/08

 

 

  

 

 

 

 

BGH entscheidet: Kosten der Öltankreinigung sind Betriebskosten

 

 

Der Vermieter darf die Kosten der Öltankreinigung als Betriebs- und Heizkosten auf den Mieter abwälzen. Bei diesen Kosten handele es sich um sog. Heizungsnebenkosten und nicht um Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Die Reinigung des Öltanks erfolge nicht zum Zwecke der Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln der Substanz der Heizungsanlage, sondern um deren Funktionstüchtigkeit aufrecht zu erhalten. Ferner handele es sich auch deswegen um Betriebskosten, weil die Kosten "laufend" entstehen. Dabei soll unerheblich sein, dass Öltankreinigungen im Abstand von mehreren Jahren durchgeführt werden.

 

 

 

 

 

 

Pressemitteilung          Urteil im Volltext

 

 

 

 

 

 

 

 

 

28.10.2009 - VIII ZR 164/08

 

 

 

 

BGH entscheidet: Abweichung der vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % stellt einen Mangel dar

 

Der BGH hat seine ständige Rechtsprechung in diesem Urteil bestätigt, nach der eine Abweichung der vereinbarten Wohnfläche nach unten von mehr als 10 % einen  Mangel darstellt. Eine Anhebung dieser Grenze bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten wegen der mitvermieteten Gartenfläche komme nicht in Betracht (Fortführung von BGH, Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, und VIII ZR 295/03, WuM 2004, 336).  

 

Urteil im Volltext

 

 

 

 

 

21.10.2009 - VIII ZR 64/09

 

 

 

 

 

 

 

 

BGH entscheidet: Eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen unpünktlicher Zahlung des Sozialamtes ist unzulässig

 

 

Die fristlose Kündiegung des Vermieters ist unzulässig, wenn die  verspätete Zahlung der Miete auf einer  unpünktlichen Zahlung des Sozialamtes beruht beruht. Das hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 21.10.2009 (Az.: VIII ZR 64/09) entschieden. Ausschlaggebend sei nicht allein die Verzögerung der Zahlung an sich, vielmehr müssten die Gesamtumstände betrachtet werden. Berücksichtigt werden müsse, dass die verspätete Zahlung nicht am Mieter, sondern am Sozialamt liege. Dessen Fehlverhalten müsse er sich aber nicht zurechnen lassen.

 

 


Pressemitteilung         

Urteil im Volltext

 

 

 


 

 

 

 

 

 

 

 

30.09.2009 - VIII ZR 276/08

 

 

 

 

 

 

 

BGH: Vereinfachung von Mieterhöhungen mit Mietspiegel

 

 

 Der BGH hat die Rechte des Vermieters gestärkt, indem er Mieterhöhungen vereinfacht hat. Nach dem Urteil müssen dem Mieterhöhungsschreiben auf die ortsübliche Vergleichsmiete Mietspiegel nicht beigefügt werden, wenn sie allgemein zugänglich sind. Letzteres soll der Fall sein, wenn die Mietspiegel z.B. von örtlichen Mietervereinen oder Vermieterorganisationen angeboten werden. Dies gelte selbst dann, wenn der Mietspiegel vor Ort nicht kostenlos abgegeben  wird oder zur Einsicht bereitgehalten oder im Internet abrufbar ist.

 

 

 

 

 

 

 

Urteil im Volltext

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

23.09.2009 - VIII ZR 336/08

 

 

 

 

 

 

 

BGH stärkt Rechte des Mieters bei Insolvenz des Vermieters

 

 

Der BGH hat entschieden, dass der Mieter gegenüber dem Zwangsverwalter die Zahlung der Miete einstellen kann, bis dieser die Kaution konkursfest angelegt hat (Az.:BGH VIII ZR 336/08). Der Vermieter hatte die Kaution nicht wie gesetzlich vorgeschrieben auf einem Treuhandkonto angelegt. Nachdem über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden war und der Zwangsverwalter bestellt war, weigerte sich dieser, die Kaution, welche er nicht erhalten hatte, nachträglich auf ein Treuhandkonto einzuzahlen. Der BGH stellte klar, dass der Zwangsverwalter in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt, mithin der ursprünglich mit dem Vermieter geschlossene Vertrag auch im Verhältnis zum Zwangsverwalter gilt. Keine Rolle spiele es, ob der Zwangsverwalter die Kaution erhalten habe oder nicht. Daher könne der Mieter die Zahlungen einstellen.

 

 

 

 

 

 

 

Urteil im Volltext

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

15.07.2009 - VIII ZR 340/08

 

 

  

 

 

 

 

BGH: Positionen in der Betriebskostenabrechnung dürfen zusammengefasst werden

 

 

Die Vermieterin hatte die Frisch- und Abwasserkosten, welche beide durch den Zähler für Frischwasserverbrauch ermittelt wurden, in der Betriebskostenabrechnung in einer Position zusammengefasst und abgerechnet. Nachdem der Mieter die Betriebsostenabrechnung gerügt und deren Bezahlung verweigert hatte, klagte die Vermieterin die Forderung ein und bekam Recht. Der BGH urteilte, eine Zusammenfassung der einzelnen Positionen sei jedenfalls in den Fällen zulässig, in welchen die unterschiedlichen Kostenpositionen einheitlich ermittelt würden. Eine Aufspaltung der Positionen sei nur dann erforderlich, wenn nicht nach der Verkehrsanschauung ohnehin zusammenhängende Kosten abgerechnet werden. Wenn aber die Kosten über einen einheitlichen Zähler  ermittelt würden, sei dem Mieter die Prüfung dahingehend möglich, ob die Kosten umlegbar sind bzw. ein richtiger Maßstab gewählt worden ist.

 

 

 

 

 

 

 

Urteil im Volltext

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

15.01.2009 - 42 C 273/08

 

 

 

 

AG Neuruppin: Keine Zahlungspflicht des Mieters bei Nutzung der Wohnung durch den Nachmieter 

 

 

 

 

 

 

Der Mieter hatte die Wohnung fristgemäß zum 01. Januar 2009 gekündigt. Bereits im Oktober 2008 zog er aus. Mit dem Vermieter war vereinbart, dass während der Kündigungsfrist keine Miete mehr zu zahlen sei, wenn ein Nachmieter gefunden werden würde. Es fand sich eine Mieterin, welche die Wohnung ab Dezember 2008 anmietete. Um die Mieterin Malerarbeiten durchführen zu lassen überließ  ihr der Vermieter die Wohnung bereits im November 2008. Vom ursprünglichen Vermieter verlangte der Vermieter Zahlung der Novembermiete. Das Gericht entschied zu Gunsten des Mieters. Zwar schulde dieser grundsätzlich die Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Dies gelte aber nicht bei Überlassung der Wohnung an einen Anderen während der Kündigungsfrist, da der Mieter die Wohnung in diesem Fall nicht mehr selbst nutzen könne. (Az.: 42 C 273/08)

 


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